Edilizia convenzionata: cos’è e come funziona?

Per edilizia convenzionata si intende una forma di edilizia pubblica che prevede diverse modalità di accordo tra il Privato e il Pubblico. Gli accordi tra costruttori privati ed enti pubblici sono intesi a soddisfare l’esigenza abitativa di determinate fasce sociali individuate principalmente in base ai parametri del reddito.

L’edilizia convenzionata non va confusa né con l’edilizia sovvenzionata, né con quella agevolata. In particolare, l’edilizia convenzionata a uso residenziale prevede sostanzialmente l’accordo tra cooperative di operatori edili privati ed i comuni per contenere i costi relativi all’acquisto di un’abitazione da parte dei meno abbienti; infatti, in cambio dell’aiuto fornito dall’ente Pubblico, il costruttore si impegna a vendere la proprietà immobiliare a famiglie bisognose.

Le tipologie di abitazione

Le tipologie sono sostanzialmente due:

• abitazioni realizzate interamente a carico del committente pubblico: la legge di riferimento è la 167/62, per cui gli immobili costruiti in questo regime dai vari Enti Autonomi Case Popolari possono essere ceduti in affitto, a riscatto o perpetuo.
•  abitazioni realizzate per “convenzioni” diverse tra loro a seconda dei casi, in cui l’imprenditore costruttore si impegna nella costruzione a proprie spese di un determinato numero di alloggi che dovranno essere venduti ad un prezzo inferiore rispetto alle normali condizioni di mercato. Per questi alloggi convenzionati, l’acquirente deve soddisfare determinati requisiti, tra i quali la residenza nel comune in cui si trova l’alloggio convenzionato.

Quest’ultima tipologia non deve confondersi con l’edilizia libera a prezzi convenzionati – conosciuta anche con la dizione di prezzi convenzionati con l’amministrazione comunale.

Infatti, nell’edilizia libera a prezzi convenzionati, l’acquirente diventa il proprietario esclusivo dell’immobile, ma deve rispettare alcune condizioni come per esempio il non esercitare attività speculativa nei venti anni successivi all’acquisto. Tuttavia, il proprietario potrà rivendere l’immobile anche prima dei venti anni, apportando una maggiorazione in linea con i prezzi definiti dall’Istat. Solo nel caso in cui siano stati effettuati interventi di miglioria giustificati e comprovati, il proprietario potrà rivendere l’immobile ad un prezzo maggiore rispetto alla natura dell’immobile stesso.

Gli obblighi del costruttore risiedono anche nella scelta dell’area edificabile la quale deve essere su terreni di proprietà privata, quindi non devono esser previsti riscatti o espropri per necessità pubblica. Rientra tra gli oneri del costruttore la realizzazione delle opere di urbanizzazione dell’area.

I vincoli dell’edilizia convenzionata

Come si è accennato, anche l’acquirente deve rientrare in determinati parametri e sottostare a dei vincoli quali:

• l’obbligo di residenza nel comune dell’abitazione convenzionata acquistata;
• il divieto di possedere altro appartamento nel comune di riferimento;
• il divieto di vendere o affittare l’abitazione per un determinato periodo di tempo e comunque non prima dei cinque anni, almeno che non sia il Comune a dare il nulla osta all’operazione, e questo avviene solamente in determinati casi:
• quando il nucleo familiare è costretto a trasferirsi per problemi lavorativi o per pensionamento ad una distanza superiore ai 50 km dall’abitazione;
• per motivi di salute di un componente del nucleo familiare fino al secondo grado di parentela;
• per l’inidoneità dell’alloggio;
• per difficoltà economiche;
• a causa di una separazione tra coniugi;
• per necessità di dare o ricevere assistenza sanitaria ad un familiare;
• per necessità di riunire il nucleo familiare dopo un matrimonio;
• nell’eventualità di vendita o affitto allo scadere dei termini previsti, l’abitazione potrà essere venduta o affittata entro i termini previsti dalla convenzione stessa e a prezzi inferiori o uguali a quelli di mercato (salvo eccezioni relative a opere di miglioria).

I casi di edilizia agevolata

Il terzo caso di intervento pubblico per quanto riguarda le opere edilizie è l’edilizia agevolata. Come funziona? Per favorire la realizzazione di alloggi che poi andranno ad essere venduti o destinati a prima casa, lo Stato interviene andando a favorire attraverso contributi le famiglie che ne fanno richiesta. Il contributo viene concesso proporzionalmente al reddito e può essere:

• a fondo perduto
• in conto interessi

Lo Stato, in poche parole, permette alla famiglia l’apertura di un mutuo di tipo agevolato, prendendosi carico di una parte degli interessi.

Requisiti per l’edilizia agevolata

Oltre al reddito determinato dalle norme inerenti, le famiglie che vogliono accedere all’acquisto di immobili in edilizia agevolata dovranno dimostrare di possedere i seguenti requisiti:

• non avere già beneficiato di altri alloggi convenzionati
• non possedere altre abitazioni nella provincia o in uno dei comuni confinanti al territorio dove sorgono gl’immobiliari
• essere residenti nella regione che vede sorgere l’immobile in convenzione

In generale, per ottenere immobili in edilizia agevola, bisogna fare domanda al comune e seguire le modalità di iscrizione presenti sui bandi pubblicati di volta in volta; una volta compilata la domanda, si viene messi in graduatoria.

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