Scelta azienda edile

Meglio affidarsi a un’unica impresa edile strutturata o cercare tante piccole aziende artigiane specializzate?

Se stai per iniziare un lavoro edile allora ti trovi davanti una scelta: affidarti a una sola impresa edile che gestisca da sola la globalità dei lavori (appalto chiavi in mano) o fare tu in prima persona il direttore dei lavori cercando tante piccole aziende che si occupino ognuna di una mansione precisa (appalto frammentato).

Non puoi sottrarti a questa scelta, devi solo decidere se:

  • Pillola rossa, ti affidi ad un’azienda strutturata (appalto chiavi in mano).
  • Pillola blu, cerchi tu tante piccole aziende artigiane (appalto frammentato).

Non si torna indietro: “è la tua ultima occasione”. Una via ti porterà alla pazzia facendoti entrare in un calvario di diversi mesi con problemi che potrebbero riaffiorare tra diversi anni, seguendo l’altra via non ti accorgerai mai in realtà di quanto sia stato facile concludere i lavori.

O pillola rossa o pillola blu, non ci sono altre vie.

Questo articolo fa parte delle 7 paure di chi sceglie un’impresa di costruzioni, scopri le altre 6 per scagionare ogni tuo dubbio => Le 7 paure di chi deve scegliere un’impresa di costruzioni

Meglio affidarsi ad un’unica impresa edile strutturata o frazionare l’appalto?

Meglio affidarsi a un’unica impresa edile strutturata o cercare tante piccole aziende artigiane specializzate?

Le figure professionali coinvolte nell’appalto

Prima di vedere le 2 scelte vediamo quali sono le figure professionali coinvolte in un appalto con i rispettivi compiti:

  • Cliente = Tu che hai richiesto l’opera.
  • L’ Impresa o le imprese che devono fare i lavori = Chi effettivamente va poi a costruire.
  • Progettista = La persona che redige il progetto.
  • Direttore lavori = La persona con il compito di verificare che i lavori corrispondano a quanto progettato e che vengano utilizzati i materiali prescritti.

Tutte queste figure possono essere coinvolte nei 2 diversi modi che abbiamo visto prima:

Pillola rossa: Scegli un’azienda strutturata (Appalto Chiavi in Mano)

Scegli un’”azienda strutturata”, una società con diversi dipartimenti e una struttura gestionale e organizzativa.

Un’azienda con un ufficio amministrativo, un ufficio tecnico, un ufficio acquisti, dei tecnici responsabili di cantiere, dei Direttori Tecnici ecc…

Pillola blu: scegliendo tante piccole aziende artigiane (Appalto Frammentato)

Scegli tante piccole “aziende artigiane”, società di piccole dimensioni che realizzano determinati tipi di lavori ma che non hanno una struttura gestionale ed organizzativa come le aziende strutturate e spesso sono costituite da 4-5 persone che operano in cantiere per realizzare personalmente le opere e gestiscono anche la parte amministrativa.

Per fare ciò devi ricorrere a quello che potremmo definire: “frammentato” ovvero tanti piccoli pezzi diversi messi assieme.

Un appalto a “frammentato” richiede quindi di affidare le opere di scavo e movimento terra ad una azienda, le opere di calcestruzzo e opere armate ad un’altra azienda, le murature ad un’altra ancora e così via…

La cosa più importante da sapere quando ti affidi a tante piccole aziende

Una soluzione “frammentata” sembra più economica perché dà l’idea di snellire i costi di gestione.

Ma quando si sceglie questa soluzione si commette l’errore di sopravvalutare il compito del direttore dei lavori. Infatti, questa figura, si occupa solo di verificare che i lavori corrispondano a quanto progettato e che vengano utilizzati i materiali prescritti:

“Il direttore dei lavori cura che i lavori cui è preposto siano eseguiti a regola d’arte ed in conformità del progetto e del contratto”.

“Il direttore dei lavori ha la responsabilità del coordinamento e della supervisione dell’attività di tutto l’ufficio di direzione dei lavori, ed interloquisce in via esclusiva con l’esecutore in merito agli aspetti tecnici ed economici del contratto”.

Art. 148 del Codice Appalti

Questo vuol dire che manca una figura che si occupi di determinati compiti creando così una serie di problemi:

  • Dovrai occuparti di individuare tutte le aziende necessarie ai lavori e gestire la parte commerciale ed economica con un’incredibile perdita di tempo;
  • Al direttore lavori viene affidato un ruolo per il quale non ha competenze con la possibilità di errori tecnici e quindi ingenti danni economici che ricadono sulle tasche del cliente;
  • Senza una figura che fa da cappello per la gestione ci sarà un allungamento dei tempi complessivi perché, affidandosi a diverse imprese, si daranno la colpa una con l’altra in caso di ritardi;
  • Ci saranno costi aggiuntivi per la parcella direttore dei lavori perché non facendo lavori di sua competenza vorrà essere ripagato del lavoro extra;
  • Dovrai gestire i lavori e questo ti richiederà di investire tempo con la concreta possibilità di fare errori se non hai competenze in questo settore;
  • Come nel vecchio detto del cane di due padroni che muore di fame perché ciascuno pensa sia l’altro a sfamarlo, allo stesso modo le varie imprese coinvolte pensano sempre siano le altre a doversi occupare di lavori specifici e nessuna interviene.

Insomma, quando scegli di affidarti a tante aziende artigiane dovrai seguire le fasi lavorative, la gestione del personale, la gestione dei lavori rimettendoci il tuo tempo sottraendolo alle tue attività, impegni e famiglia.

Infatti, l’appaltatore dell’opera è il committente, e per questo ricadono su di lui compiti davvero delicati, (o al massimo al direttore lavori in estrema ratio). Quando il committente appalta a più ditte un’opera edile diventa lui stesso impresario.

L’Appaltatore in qualità di “maestro d’arte” è sempre responsabile in questo caso direi “corresponsabile” con progettista e D.L. Vorrei al riguardo ricordare che una sentenza della Suprema Corte cita testualmente:

Il Direttore Lavori “presta un’opera professionale in esecuzione di una obbligazione di mezzi e non di risultati, ma, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l’impiego di particolari e peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all’opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente preponente si aspetta di conseguire, onde il suo comportamento deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della diligentia quam in concreto; che rientrano pertanto nelle obbligazioni del direttore dei lavori l’accertamento delle conformità sia della progressiva realizzazione dell’opera al progetto, sia delle modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l’adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera, e segnalando all’appaltatore tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d’opera” (Cass. 27 gennaio 2012 n. 1218 cfr. in tal senso anche Cass. 13 aprile 2015 n. 7373).

Un altro punto di vista: è davvero più economico affidarsi a più piccole aziende?

Andiamo a vedere i numeri concreti di un cantiere:

Mediamente un cantiere per la costruzione di un edificio (casa o capannone classico di 500/600 mq) dura più di 6 mesi.

Mediamente l’impegno di un nostro tecnico per la gestione di un cantiere di questo tipo (se non ci sono particolari complessità) è di circa 2 ore al giorno a giorni alternati; in un mese fanno 30 ore.

In sei mesi, quindi, l’impegno totale è di 180 ore (6 mesi x 30 ore al mese).

Se dovessimo tramutarli in giorni lavorativi di 8 ore sarebbero in pratica 22,5 giorni passati a gestire il cantiere!

Per noi è difficile fare una valutazione corretta del valore economico totale perché il valore orario di ogni persona e/o imprenditore è diverso, ma se solo dovessimo fare un’ipotesi e moltiplicare le 180 ore per un prezzo orario di 50 € il valore stimato tolto ad altre attività sarebbe minimo 9.000,00 euro!

Senza contare il fatto che se il tempo fosse tolto a quello da dedicare alla famiglia allora il valore sarebbe inestimabile!

Inoltre, la nostra valutazione tiene conto che il calcolo del tempo è stato fatto considerando che i tecnici hanno una notevole esperienza nella gestione dei cantieri e fanno principalmente quell’attività da anni perciò gli risulta semplice.

Se la gestione venisse fatta da chi non ha esperienza probabilmente il tempo dedicato aumenterebbe in modo esponenziale…

Peraltro il dato sopra riguarda solo il tempo dedicato al cantiere e non il tempo da dedicare alla gestione documentale.

Oltre alle responsabilità e al rischio di errori per mancanza di esperienza, che naturalmente si tramutano in costi aggiuntivi.

Aggiungo anche un’ultima considerazione che forse dovrebbe essere la prima.

L’art. 90 “obblighi del committente o del responsabile dei lavori” del Testo unico sulla sicurezza sul lavoro prevede che il committente o il responsabile dei lavori verifichi l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa affidataria.

Questo significa che se scegli la soluzione a spezzatino hai la responsabilità di richiede tutta una serie di documenti:

  • CCIAA,
  • DURC,
  • Organico medio annuo,
  • Iscrizione alla Cassa Edile,
  • INPS,
  • Polizza assicurativa,
  • Ecc..

per assicurarti che l’impresa si idonea organizzata e strutturata per eseguire i lavori.

Quindi hai la responsabilità di scegliere l’azienda adeguata al lavoro.

Quale futuro scegli?

Eccoci quindi al punto cruciale di questo articolo: meglio affidarsi a un’unica impresa strutturata o cercare tante piccole aziende artigiane specializzate?

La scelta sta a te:

  • Credi di essere in grado di individuare tutte le aziende di cui hai bisogno e gestire la parte commerciale ed economica?
  • Sei in grado di controllare di vigilare sulla corretta esecuzione dei lavori e sulla corretta conclusione dell’iter burocratico?
  • Hai 22 giorni liberi a disposizione da dedicare alla tua costruzione?
  • Riesci a dare la reperibilità in ogni momento della giornata? (Perché non sai quando capitano gli imprevisti).
  • E, ovviamente, hai la conoscenza e la capacità di rispondere a tutte le domande tecniche di cantiere che ti verranno poste?

Se hai risposto “sì” a tutti questi punti, nessuno escluso, puoi pensare di affidarti a tante piccole aziende e di prendere un piccolo beneficio oggi conoscendo i doveri di domani.

Se hai risposto “no”, anche a solo a una domanda, sappi che affidarti a tante piccole imprese farà diventare i tuoi prossimi 6 mesi (minimo, ma saranno sicuramente di più) uno dei peggiori calvari della tua vita.

Te lo dico per esperienza, perché lavoro in questo settore da diversi anni.

Scegliere diverse piccole aziende può sembrare un ottimo modo di risparmiare qualche soldo oggi, ma alla lunga il gioco non vale la candela se non sei un tecnico specializzato.  

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Grazie all’Appalto Chiavi in Mano potrai rivolgerti ad un unico appaltatore per tutte le prestazioni necessarie affinché l’edificio sia completo e pronto all’uso, quindi:

  • Conosci subito il prezzo finale dell’edificio e non avrai delle “sorprese” alla sua consegna;
  • Non devi occuparti di nulla fino al momento della consegna dello stabile;
  • Puoi richiedere maggiori garanzie;
  • Avrai tempi definiti sulla realizzazione evitando problemi di ritardi;

Se non hai tempo da perdere e desideri davvero prendere il controllo della tua costruzione, richiedi una consulenza con un nostro tecnico:

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Diplomato all’istituto Tecnico per Geometri di Rovigo, ha iniziato a lavorare nel mondo dell’edilizia nel 1997. È specializzato nel settore della preventivazione e dei computi metrici estimativi.
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