Appalto a Corpo

Appalto a Corpo

In questo articolo vediamo cos’è il contratto per un appalto a corpo tra privati, anche detto “Chiavi in mano“, con tutti i vantaggi, gli svantaggi e le specifiche:

Cos’è l’Appalto a Corpo?

Nell’appalto a corpo il prezzo è determinato da una somma fissa ed invariabile per la realizzazione di un’ opera tecnicamente rappresentata negli elaborati progettuali. L’opera quindi deve essere descritta in modo estremamente preciso, per mezzo di un progetto molto dettagliato così da permettere l’indicazione del prezzo in maniera esatta.

Meglio un Appalto Frammentato o un Appalto Chiavi in Mano?

Modifiche di prezzo nell’appalto a Corpo

Quando si stipula un appalto a corpo, nessuna delle parti contraenti può pretendere una modifica del prezzo accordato, sulla base di una verifica delle quantità delle lavorazioni effettivamente eseguite. Quindi il prezzo che hai concordato con l’appaltatore è una sorta di garanzia.

Tuttavia, l’importo dell’appalto può subire modifiche (in aumento o in diminuzione) quando durante la costruzione in corso d’opera si ha la necessità di introdurre modifiche al progetto.

Un esempio classico sono le lavorazioni aggiuntive richieste dal cliente. Questo perché durante la costruzione le esigenze possono cambiare e quindi anche il progetto richiederà delle modifiche. Quindi si procede con la progettazione, il preventivo e, se viene accettato, la modifica del prezzo iniziale.

Invece, non sono consentiti gli incrementi derivati da una mera ricalcolazione dell’importo delle opere sulla base dei prezzi unitari delle singole lavorazioni e delle quantità effettivamente eseguite.

In definitiva sono riconosciuti gli aumenti di prezzo solo per interventi o forniture completamente omesse nel calcolo inziale.

Un’ultima possibilità di revisione del prezzo si ha in caso di circostanze imprevedibili che hanno determinato un aumento o una diminuzione del prezzo, ad esempio in caso di sorpresa geologica o idraulica.

Ovvero quando, hai stipulato il contratto con l’impresa edile, vi siete accordati sui prezzi di ogni lavorazione, inizia il lavoro e si scopre la presenza di una falda acquifera che deve essere sanata per la corretta costruzione delle fondamenta. Ovviamente, essendo imprevedibile, questa spesa non è conteggiata all’interno del prezzo definito dall’appalto a corpo e deve essere inserita dopo un giusto accordo.

Per riassumere:

In questa tabella un po’ semplicistica ha raccolto le possibile modifiche del prezzo in un appalto a corpo. Queste voci servono solo a dare un’idea generale, ed ovviamente ogni casistica è da guardare nel dettaglio.

CondizioniPossibilità di modificare il prezzo
Aumento di prezzo per errori nel computo metricoMai
Aumento di prezzo per opere aggiuntiveSolo se richieste dal cliente
Aumento di prezzo per lavorazioni imprevisteSolo se inevitabili

Appalto a Corpo e Computo Metrico

Come abbiamo visto, nell‘appalto a corpo, il prezzo non può essere modificato sulla base di una variazione quantitativa sulla base di stime contenute nel computo metrico.

Questo perché il computo metrico ha il solo obiettivo di indicare le modalità di formazione del prezzo globale ed è destinato a restare fuori dal contenuto del contratto.

Ciò nonostante, questo rimane un documento fondamentale perché se mancante di alcune parti può fare luogo ad azioni legali, nel caso l’impresa edile fosse stata volutamente tenuta all’oscuro di opere essenziali non conteggiate in fase di preventivazione.

Bisogna fare anche attenzione ai computi metrici troppo bassi o redatti troppo velocemente perché possono nascondere “trappole” sgradevoli. Ne parlo in maniera completa in questo articolo: Computo low cost: ecco la “trappola del prezzo” che devi assolutamente evitare

Differenza fra Appalto a Corpo e Appalto Frazionato

Quando devi affidare un appalto hai due strade:

  • Affidarti ad un’unica azienda che gestisca in autonomia la globalità dei lavori ovvero un Appalto a Corpo
  • Cercare e rivolgerti a tante piccole aziende che si occupino di specifiche mansioni ovvero un Appalto Frazionato

Se decidi di affidarti a più aziende per realizzare il tuo progetto edilizio, ti ritroverai a dover gestire un Appalto cosiddetto “Frazionato”. Questo ti obbliga a dover cercare e scegliere diverse aziende, sulla base della loro specifica competenza (impiantista, prefabbricatore, ecc.).

Molti pensano che questa sia la scelta più economica, ma non è così a causa di costi occulti di cui nessuno ti informa.

Infatti, ti farai carico della responsabilità della riuscita dei lavori, di dover richiedere specifici documenti e certificazioni, sbrigare le tante pratiche burocratiche, far combaciare i tempi di realizzo delle opere tra tutti i professionisti coinvolti, affrontare ritardi, imprevisti ed errori, contrattare i diversi preventivi con ciascuna azienda dell’Appalto Frazionato.

Questo accade perché nessuna delle aziende che contatterai vorrà prendersi la responsabilità della totalità del lavoro, ma guarderà solamente al proprio orticello.

Sono tutti elementi che seppur non monetizzabili andranno indubbiamente a gravare sul portafoglio del committente. Il tutto a discapito della tua attività già in essere o per la quale avevi grandi idee.

Invece, con un Appalto a Corpo, ti rivolgi ad un sola azienda capace di occuparsi della totalità della costruzione, risparmiando in termini economici e in termini di tempo. Questi ti permette di evitare la frammentazione e la divisione del progetto, togliendoti ogni responsabilità della riuscita dei lavori, quindi:

  • Avere meno errori in fase di costruzione: una sola azienda vuol dire maggior chiarezza
  • Avere tempi certi di esecuzione: il tempismo negli affari è tutto
  • Ridurre al minimo gli imprevisti
  • Evitare di ricevere falsi prezzi stracciati che in un secondo momento tenderanno a salire
  • Avere un unico interlocutore a cui rivolgerti che si prende la responsabilità della costruzione

Differenze fra Appalto a Corpo e Appalto a Misura

Se decidi di affidarti ad un appaltatore unico, hai due diverse possibilità di determinare il corrispettivo:

  • a corpo
  • a misura

L’appalto a corpo rappresenta un “patto di assicurazione” in cui si ha la certezza della spesa indipendentemente dalle quantità utilizzate in fase esecutiva. In questo caso l’importo, riferito all’esecuzione dell’opera nel suo complesso, è fisso ed invariabile.

Nell’appalto a misura, invece, il costo dell’opera e solo presuntivo. Il prezzo dell’opera varia in funzione delle quantità effettivamente utilizzate per il suo compimento. In buona sostanza non si deve mai confondere l’unità di misura, della singola quantità, con la tipologia contrattuale che definisce invece il metodo di determinazione del corrispettivo totale.

In conclusione in un appalto a corpo il prezzo è “fisso ed invariabile”, mentre, nell’appalto a misura tale costo “può variare, tanto in più quanto in meno, secondo la quantità effettiva delle opere eseguite”.

Stai pensando di Ampliare, Ristrutturare o Costruire un Fabbricato Industriale?

Su Internet puoi trovare prontuari tecnici dedicati e articoli di settore rivolti ad imprese edili e architetti, ma nessun materiale per il cliente che vuole costruire, ampliare o ristrutturare il proprio fabbricato industriale.

Per questo ho scritto due guide per spiegare come funziona l’appalto edile a tutti coloro che vorrebbero costruire un fabbricato industriale.

Diplomato all’istituto Tecnico per Geometri di Rovigo, ha iniziato a lavorare nel mondo dell’edilizia nel 1997. È specializzato nel settore della preventivazione e dei computi metrici estimativi.
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