In questo articolo vorrei fare un po’ di chiarezza su quali siano le tappe che solitamente si devono passare in un appalto edile industriale per passare dall’idea, all’edificio realizzato.
Prima di partire però, ti elenco le varie “figure” che possono essere presenti in un appalto con i relativi compiti. anche perché mi è capitato che alcuni clienti ne fossero completamente all’oscuro:
Cosa troverai in questo Articolo:
Le Figure di un Appalto Edile Industriale
Committente: il proprietario dell’edificio da ristrutturare o costruire. (Probabilmente sei tu che stai leggendo questo articolo).
Impresa appaltatrice: l’impresa o le imprese (nel caso l’appalto venga diviso tra più aziende) che dovrà occuparsi della costruzione o ristrutturazione dell’opera.
Progettista: il tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) solitamente scelto dal committente che realizzerà il progetto architettonico e lo presenterà agli enti preposti per avere l’autorizzazione edilizia.
Direttore Lavori: è il tecnico abilitato scelto dal committente che dovrà dirigere il cantiere, verificare la corretta esecuzione dei lavori e verificare il buon operato delle imprese. Può capitare che progettista e direttore dei lavori siano la stessa persona.
Coordinatore della sicurezza: è un tecnico incaricato dal committente o dal responsabile dei lavori, per redigere il piano di sicurezza e coordinamento e il fascicolo tecnico dell’opera.
Coordinatore della Sicurezza in case di Esecuzione (C.S.E.): è un tecnico incaricato dal committente o dal responsabile dei lavori, che ha l’obbligo di coordinare i lavori nel corso della fase realizzativa. Si occupa di mansioni come:
- attività di coordinamento e sopralluoghi di sicurezza;
- aggiornamento e integrazione del Piano di Sicurezza (PSC);
- attività straordinarie, ovvero contestazioni scritte e/o segnalazioni al Committente;
- verifica delle parti generali del PSC e verifica POS,
- ecc..
Geologo: analizza con attrezzature specifiche la consistenza del terreno dove andrà costruita l’opera predisponendo la relazione geologica che dovrà essere consegnata al progettista strutturale che dovrà poi progettare le strutture portanti dell’edificio.
Progettista strutturale: è un tecnico abilitato che progetta le strutture portanti di un edificio o di un’opera da realizzare come:
- dimensiona le fondazioni,
- le strutture verticali,
- le strutture orizzontali definendo qualità dei materiali,
- spessori delle strutture e tipologia dell’acciaio di armatura o di carpenteria.
Collaudatore: è un tecnico addetto al controllo dei materiali. Verifica che siano rispettati in fase costruttiva i requisiti della progettazione strutturale. È necessario solo se ci sono opere strutturali. Deve essere un Ingegnere o Architetto iscritto all’albo professionale da più di 10 anni.
Termotecnico e Progettista impianti (elettrico, meccanico, antincendio): sono uno o più tecnici che progettano gli impianti elettrici e meccanici dell’opera. Hanno delle conoscenze e competenze specifiche in materia e solitamente sono figure diverse dal progettista architettonico.
In particolare il termotecnico si occupa dello studio e della progettazione di impianti di riscaldamento, raffreddamento, condizionamento, ventilazione, climatizzazione e refrigerazione. Questo ruolo sta guadagnando sempre più importanza perché è colui che si occupa di efficienza energetica.
Queste sono le figure che solitamente partecipano ad un appalto, ma possono verificarsi casi in cui sia necessario anche un progettista acustico, per la progettazione ambientale ed acustica.
A questo punto, fatta un po’ di chiarezza su chi sono le figure professionali, vediamo solitamente com’è in sintesi quali sono le fasi di un appalto.
Le Fasi di un Appalto Edile Industriale: Frammentato Vs Chiavi in Mano
Esistono solo 2 modi di gestire un Appalto Edile Industriale:
- “Frammentato“: ovvero quando partecipano diverse imprese per lo stesso appalto. Un unico progetto viene diviso in tanti piccoli pezzetti.
- “Chiavi in mano“: ovvero quando l’intera realizzazione del progetto viene assegnata ad un’unica impresa. Un solo progetto, una sola azienda a cui fare riferimento.
Questi 2 tipi di appalti hanno un modo diverso di essere gestiti. Vediamo in cosa si differenziano:
Fasi di un Appalto Edile Industriale Frammentato
Tappa 1 – Preparare il Progetto
Solitamente chi deve costruire o ristrutturare prima di tutto si affida un tecnico progettista che prepara il progetto architettonico e predispone il computo metrico riguardante la parte edile.
Tappa 2 – Richiesta delle offerte
Successivamente, con il computo metrico in mano, si inviano le richieste di offerta alle varie aziende che concorreranno all’appalto.
Il tecnico progettista, che nella maggior parte degli appalti è anche il Direttore Lavori delle opere, deve essere la persona di fiducia del cliente che controlla l’operato di tutte le aziende che prendono parte alla realizzazione dell’opera.
Tappa 3 – Impianti Elettrici
Qualora ci sia la presenza di impianti elettrici o meccanici o il cliente o il tecnico progettista affida l’incarico di progettazione al tecnico preposto il quale prepara si i disegni esecutivi sia il computo metrico degli impianti per la richiesta di offerta agli impiantisti elettrico e meccanico.
Tappa 4 – Sondaggi Geologici e Ritorno alla Tappa 1
Sempre il cliente o il tecnico progettista, prima della definizione del computo metrico, per richiedere l’offerta, dovrebbe effettuare i sondaggi geologici del terreno al fine di valutarne la portata e dovrebbe incaricare il progettista strutturale affinché dimensioni tutte le strutture in opera dell’edificio.
Il dimensionamento delle opere è fondamentale perché serve per capire le quantità e le tipologie effettive di calcestruzzo, acciaio per calcestruzzo, o strutture metalliche.
Ma perché allora identifico questa fase come “fase 4”, se in realtà dovrebbe essere fatta fin dall’inizio?
Questa fase in molti appalti non viene fatta prima di predisporre il computo metrico e vengono fatte delle valutazioni sommarie che però posso portare in fase successiva, dopo aver fatto il progetto esecutivo vero e proprio, all’aumento o diminuzione delle quantità previste nel computo metrico per l’offerta.
Di conseguenza, questi aumenti o diminuzioni del valore economico dell’appalto, compromettono amare sorprese per le tasche del cliente.
Perché succede?
Nel settore industriale uno dei motivi per il quale non si riesce a fare la valutazione precisa della parte fondazionale, è che in fase di progettazione non si conosce ancora il tipo di struttura prefabbricata andrà installata e quindi non si hanno i carichi effettivi che le fondazioni dovranno sostenere.
Tappa 5 – Ricezione delle offerte
Una volta fatte queste attività vengono individuate le aziende alle quali richiedere l’offerta.
Le aziende a volte vengono scelte dal cliente, a volte completamente dallo studio tecnico e il cliente conosce le imprese solo in fase di trattativa finale; a volte è un mix, alcune scelte dallo studio tecnico, alcune direttamente dal cliente.
Ultimamente negli appalti vengono invitate anche 10-15 aziende a concorrere tra di loro alla ricerca del prezzo più basso.
Non c’è una regola generale e per carità ognuno è libero di fare le proprie scelte, ma un consiglio che posso dare visto che solitamente un appalto edile deve essere un rapporto di fiducia che dura più di qualche mese dove è necessaria la collaborazione tra le parti è bene se sei il cliente che tu conosca le imprese fin dalle prime fasi, per conoscere le persone, per capire le peculiarità e le caratteristiche delle varie aziende.
Penso anche, che quanto acquistiamo un’auto, un abito, una borsa, un accessorio tecnologico, un’assicurazione, ecc… solitamente valutiamo tutte le caratteristiche di quel prodotto/servizio, le emozioni, i pro e i contro, sia indispensabile, visto le premesse sopra, farlo per la costruzione o ristrutturazione di un edificio.
Una volta che le imprese invitate alla gara hanno preparato l’offerta, questa viene inviata al tecnico progettista o al cliente e vengono fatte le varie valutazioni.
Tappa 6 – Valutazioni delle Offerte
Dove sono state invitate molte aziende solitamente le economicamente più alte vengono “eliminate d’ufficio” e vengono considerate 3-4 imprese rimanenti.
In qualche caso dove ci sia un’impresa con un importo lavori estremamente basso viene eliminata dalla gara, diciamo per “eccesso di ribasso”, ma purtroppo non sempre accade.
Delle tre, quattro imprese rimanenti vengono convocate e inizia la “carambola” degli sconti, dove le varie aziende pur di accaparrassi il lavoro iniziano a ribassare i prezzi fino ad arrivare in alcuni casi a prezzi assurdi e ingestibili.
Una volta individuata l’impresa vengono predisposti i contratti d’appalto dove a volte, visto i prezzi estremamente bassi e visto che il cliente non conosce l’impresa e non ne ha fiducia, gli stessi contratti vengono stilati in modo estremamente vessatorio nei confronti dell’impresa al fine di tutelarsi il più possibile.
Tappa 7 – Le spiacevoli sorprese
Il rovescio della medaglia è che questo aggrava le cose perché a volte l’impresa edile, stretta nella morsa dei prezzi bassi e di un contratto vessatorio, rischia di dover fare una di queste cose:
- speculare sulla qualità dei materiali al fine di avere recuperare un po’ di margine,
- modificare il computo metrico o il progetto,
- infine, andare per vie legali.
Fai attenzione! Non ti sto dicendo che capiti sempre. Ma se scegli le varie imprese solo in base alla loro offerta, può capitare di trovare quella “sbagliata”.
Da qui in poi, una volta assegnato il lavoro, spesso sono dolori, o per il cliente, o per il progettista o per l’impresa.
Infatti – fortunatamente – non tutti gli appalti sono gestiti in modo così drastico, ci sono moltissimi tecnici e clienti capaci, di buon senso e che sanno che in un appalto edile è necessaria la massima collaborazione tra le parti.
Io ti ho voluto portare un caso estremo per farti capire quello che può succedere.
Fasi di un Appalto Edile Industriale Frammentato
L’appalto “Chiavi in mano” risolve tutti questi problemi.
Infatti ti permetterebbe di:
- Avere meno errori in fase di costruzione: una sola azienda vuol dire più chiarezza nella fase di progettazione perché collaborando con il progettista può aiutare a completare il progetto in maniera più completa ed esaustiva, riducendo gli errori e quindi meno costi aggiuntivi per il cliente.
- Avere tempi certi di esecuzione: e se sei un imprenditore consapevole, sai quanto vale il tempismo negli affari.
Noi siamo i primi ad offrire una soluzione chiavi in mano per l’edilizia industriale perché la nostra esperienza deriva dai due soci fondatori:
- uno esperto in edilizia tradizionale
- l’altro esperto in edilizia prefabbricata
Questo ci ha permesso di avere le competenze per valutare entrambe le prospettive: sia quella del capannone prefabbricato, sia quella della parte edile.
Rispetto a chi vende solo il prodotto (es. capannone prefabbricato) o solo l’impianto, noi possiamo dare una valutazione globale dell’appalto. Quindi non valutiamo solo un pezzo ma tutto l’insieme.
Questo ti permette di eliminare:
- La fase della richiesta di offerte,
- La fase della valutazione,
- Le possibili conseguenze dopo aver firmato il contratto.
Stai pensando di Ampliare, Ristrutturare o Costruire un Fabbricato Industriale?
Scopri le guide di Lavori Industriali per costruire il tuo fabbricato ed avere: Costi Certi, Tempi Definiti e Maggiori Garanzie.
